Le viager en quelques clefs
Quelques notions qui nous paraissent essentielles :
Aléa : c’est la survenance imprévisible d'un événement. En l'occurrence concernant le viager, il s'agit de la durée de vie du vendeur.
Bouquet : somme d’argent versée au vendeur le jour de la vente. la valeur de cette sommes est inférieure à la valeur vénale du bien.
Charges de travaux et de copropriété : le contrat doit prévoir à qui incombe le paiement de ces charges. Dans la plupart des cas, en cas de viager occupé, les travaux d’entretien incombent au crédirentier et les gros travaux au débirentier. Concernant les charges de copropriété il est d’usage, en cas de viager occupé, que les charges récupérables incombent au crédirentier et le reliquat au débirentier.
Clause résolutoire : c’est la clause obligatoire intégré au contrat et dont la violation entraîne la résolution du contrat par exemple le non-paiement de la rente.
Consentement : c’est la volonté de bonne foi de chaque partie, saine d’esprit, de conclure le contrat.
Crédirentier : créancier d’une rente constituée en viager c’est-à-dire le bénéficiaire de la vente.
Débirentier : c’est le débiteur de la rente viagère, à savoir l’acheteur qui doit verser la rente.
Décès de l’acquéreur : l’acquéreur engage ses héritiers puisque le bien vendu entre dans son patrimoine les héritiers paieront la vente au vendeur tant que ce dernier sera en vie.
Décès du vendeur : il met fin à l’obligation de versement de la rente (fin du viager) et l’acquéreur peut prendre possession du bien.
Droits d’usage et d’habitation : c’est le droit pour le vendeur de conserver l’usage de son bien immobilier jusqu’à son décès. Contrairement au droit d’usufruit, le vendeur n’aura pas le droit de mettre le bien vendu en location et devra en faire un usage uniquement personnel.
Espérance de vie : c’est la durée de vie moyenne calculée grâce au comptage des naissances et des décès passés. Ce chiffre permet notamment le calcul des taux de rente viagère.
Fiscalité : la rente viagère est imposable mais le bouquet n’est pas imposable au titre de l’impôt sur le revenu. A partir de 70 ans le vendeur bénéficie d’un abattement de 70 %. À noter que la taxe foncière est payée par l’acquéreur.
Indexation de la rente : la rente viagère est indexée sur le coût de la vie. Elle est réévaluée chaque année selon un indice défini à la signature du contrat.
Libération anticipée : action du vendeur d’abandonner la jouissance de son bien définitivement.
Majoration de la rente : dans le cadre d’un viager occupé, le crédirentier peut néanmoins décidé d’aller habiter ailleurs. Le viager devient alors libre. La rente sera augmentée pour respecter l’équilibre du contrat et le débirentier pourra avoir la jouissance immédiate du bien sans attendre le décès du crédirentier.
Privilège du vendeur : c’est le droit pour le vendeur d’être payé par préférence aux autres créanciers sur une créance.
Rente viagère : c’est la somme d’argent fixé à l’avance et versée périodiquement, habituellement tous les mois, au crédirentier jusqu’à son décès (voir réversion de la rente).
Réversion de la rente : quand un viager est occupé par un couple et que l’un des deux conjoint décède, il est habituellement prévu au contrat que le conjoint survivant continuera à percevoir la rente viagère jusqu’à son propre décès.